مسائل متفرّقه بیع

 

مسائل متفرّقه بیع

سوال 1539: بعضى از افراد اقدام به فروش بعضى از املاک خود مى‏کنند به این شرط که دوباره آن را از همان مشترى به قیمتى بیشتر از قیمتى که خریده است خریدارى کنند، آیا این بیع صحیح است؟
جواب: این نوع بیع صورى و وسیله‏اى براى دستیابى به قرض ربوى مى‏باشد و لذا حرام و باطل است، بله اگر ملک خود را بطور جدّى و به نحو صحیح شرعى بفروشند و سپس اقدام به خرید نقدى یا نسیه آن به همان قیمت یا بیشتر از مشترى نمایند، اشکال ندارد.

سوال 1540: بعضى از تجّار به نیابت از تجّار دیگر اقدام به واردات کالا از طریق اسناد اعتبارى بانکى نموده و سپس به نیابت از آنان مبادرت به پرداخت قیمت کالا به بانک بعد از دریافت اسناد آن مى‏کنند و در برابر این کار درصد معیّنى را که قبلا بر آن توافق شده از آنان مى‏گیرند، آیا این معامله صحیح است یاخیر؟
جواب: اگر تاجر، کالا را براى خودش وارد کند و سپس آن را با سودى که به نسبت درصدى از قیمت کالا مشخص مى‏شود به کسى که مى‏خواهد، بفروشد، اشکال ندارد و همچنین اگر کالا را براى کسى که از او درخواست کرده است به عنوان جُعاله همراه با عوض و اجرت عمل که آن را به نسبت درصدى از قیمت کالا معیّن مى‏کند، وارد کند، اشکال ندارد.

سوال 1541: بعد از وفات همسرم بعضى از لوازم منزل را فروخته و مبلغى روى پول آن گذاشتم و لوازم دیگرى خریدم، آیا استفاده از این لوازم در خانه همسر دوّمم جایز است؟
جواب: اگر لوازمى را که فروخته‏اید، ملک شما بوده، آنچه را هم که با پول آنها خریده‏اید، ملک شما محسوب مى‏شود و در غیر این صورت، فروش آنها منوط به اجازه سایر ورثه مى‏باشد.

سوال 1542: شخصى یک محل تجارى را از مالکى که آن را بدون اخذ پروانه ساخت از شهردارى، بنا نموده ،اجاره کرده است و شهردارى جریمه تخلّف از قوانین ساخت‏وساز در آن مکان را مطالبه مى‏کند، آیا این جریمه را باید مستأجر بپردازد یا مالک محل تجارى که آن را بدون پروانه ساخته است؟
جواب: پرداخت این جریمه بر عهده مالک است که در ساخت آن مکان از قوانین ساختمان سازى، تخلّف کرده است.

سوال 1543: زمینى را از کسى که در آن تصرّف کرده و زراعت مى‏کند و آن را به موجب قانون اصلاحات اراضى نظام سابق بدست آورده است، خریدارى کرده‏ام، ولى نمى‏دانم فروشنده، همان مالک شرعى آن است یا خیر؟ و مدّت زمان طولانى است که فوت کرده و ورثه او الآن پول آن را از من مطالبه مى‏کنند، حکم این مسئله چیست؟
جواب: امر زمینهاى اصلاحات ارضى تابع قانون مجلس شوراى اسلامى و مجمع تشخیص مصلحت نظام است.

سوال 1544: ملکى را از شخصى خریده و به فرد دیگرى فروختم، ولى فروشنده بعد از آنکه قرارداد معامله را از من گرفت، اقدام به فروش مجدّد آن به شخص دیگرى نمود، با این فرض که من نمى‏توانم ثابت کنم که او سند معامله را از من گرفته است، آیا معامله‏اى که من انجام داده‏ام، صحیح است یا معامله‏اى که او انجام داده است؟
جواب: با فرض تحقّق خرید از مالک به وجه صحیح شرعى، اختیار مبیع در دست مشترى است و فروش آن توسط او به هر شخصى که مى‏خواهد، صحیح است و فروشنده اوّل حق تصرّف در آن را ندارد و بیع مجدّد او به فرد دیگر فضولى و منوط به اجازه مشترى اوّل است.

سوال 1545: من به فرزند برادرم قول دادم که قسمتى از زمین هایم را زمانى که تمام پول آن را به من پرداخت به او بفروشم، ولى به سبب بعضى از مشکلات ادارى سند زمین را قبل از بیع به نام او کردم و خود وى هم اقرار نمود که مالک زمین نیست، ولى بعد از مدّتى به استناد ثبت سند به نام او مبادرت به مطالبه زمین نموده است، آیا من باید خواسته او را اجابت کنم؟
جواب: مدّعى خرید زمین تا زمانى که تحقّق آن را بر وجه صحیح شرعى ثابت نکرده است، حقّى در آن زمین نخواهد داشت و با فرض اقرار صریح او به عدم مالکیّت هنگام ثبت سند به نام او، نمى‏تواند به سند آن ملک استناد کند.

سوال 1546: شخصى مالک قطعه زمینى بوده که شرکت تعاونى اداره ما مبادرت به تصرّف و توزیع آن بین کارمندان اداره نموده است و همچنین از کارمندان هم مبلغى پول گرفته و ادّعا مى‏کند که آنها را به صاحب زمین داده و رضایت او را جلب کرده است، ولى بعضى از آنان ادّعا مى‏کنند که بطور مستقیم از مالک شنیده‏اند که راضى نیست، از طرفى در آن زمین، مسجد و خانه‏هاى مسکونى هم ساخته شده است، با توجه به مطالب مذکور سؤالات زیر را مطرح مى‏کنیم : 1 - آیا نسبت به زمین مسجد و استمرار ساخت آن احتیاج به کسب اجازه از صاحب زمین است یا خیر؟ 2 - تکلیف کارمندان نسبت به زمینهایى که خانه‏هاى خود را در آن ساخته‏اند چییست؟
جواب: اگر ثابت شود که نمایندگان شرکت تعاونى (که مکلّف به خرید زمین از مالک بوده‏اند) به طریق صحیح اقدام به معامله کرده و رضایت مالک را تحصیل نموده‏اند، خرید زمین توسط آنان از مالک محکوم به صحّت است و همچنین اگر هنگام تقسیم زمین بین کارمندان ادّعا کنند که آن را به نحو شرعى از مالک آن گرفته‏اند، تا زمانى که کذب سخن آنان ثابت نشده است، گفته آنان و توزیع زمین توسط آنان حمل بر صحت مى‏شود و ترتیب اثر دادن به آن صحیح است و تصرّف در آن زمین براى کسانى که از شرکت مذکور گرفته‏اند، اشکال ندارد و همچنین ساخت مسجد در قسمتى از آن زمین با اذن مشتریانى که در آن شریک هستند، اشکال ندارد.

سوال 1547: شخصى از همسر شهیدى خواسته است که تقاضاى دریافت امتیازى را که به فرزندان شهدا در خرید ماشین داده مى‏شود، بنماید تا با خرید ماشین براى خودش از آن استفاده کند. همسر شهید هم به اعتبار اینکه قیّم فرزندان شهید مى‏باشد با آن موافقت کرده است، ولى فرزندان شهید بعد از خرید ماشین ادّعا مى‏کنند که متعلّق به آنان است زیرا خرید آن بر اثر امتیازى بوده که به آنان داده شده است. آیا این ادّعا مسموع است؟
جواب: اگر فروشنده ماشین آن را هر چند بر اثر ارائه گواهى امتیاز خرید، به خود مشترى فروخته است و او هم ماشین را براى خود و با مال خود خریده است، ماشین ملک او محسوب مى‏شود، هر چند ضامن قیمت امتیازى است که به خانواده آن شهید عزیز داده شده است.

سوال 1548: زمینى را به وکالت از مالک آن با سند عادى به شخصى فروخته و مقدارى از پول آن را گرفتم و قرار شد بعد از پرداخت باقیمانده آن اقدام به ثبت رسمى سند به نام مشترى نماییم، ولى او باقیمانده پول را نپرداخت و در نتیجه سند رسمى ملک به اسم موکّل من باقى ماند و تا به حال در دفتر ثبت اسناد رسمى به نام مشترى نشده است. در خلال این مدّت مشترى، اقدام به ساخت بدون مجوّز چند مغازه در آن براى کسب و تجارت نموده است و به همین دلیل مالیاتهاى غیر قابل انتظارى مثل مالیات اجاره و تعاون به آن تعلّق گرفته است، در حالى که این زمین که دوازده سال پیش با سند عادى فروخته شده، یک زمین خالى بوده و بعلاوه در قرارداد بیع تصریح شده است که هنگام ثبت سند رسمى به نام مشترى همه هزینه‏ها به عهده اوست، آیا مالیاتهاى مذکور، شرعا بر عهده فروشنده است یا خریدار؟
جواب: مالیاتها و هزینه‏هایى که به اصل زمین و یا به فروش آن تعلّق گرفته، بر عهده فروشنده است و آنچه به ساختمانى که در زمین ساخته شده و یا به زمین بخاطر ساختمان سازى در آن تعلّق گرفته، بر عهده خریدار است که آن مغازه‏هاى تجارى را در زمین ساخته است و اگر در ضمن عقد شرط و توافق شده که هزینه‏ها بر عهده یک طرف باشد باید به همان صورت عمل نمایند.

سوال 1549: شخصى یک آپارتمان مسکونى را از فردى بطور نقدى و قسطى بعد از توافق دوطرف بر قیمت و شرایط بیع و اقساط خریده است و سپس آن را با همان شرایط به شخص دیگرى فروخته است، به این شرط که پرداخت مابقى اقساط آن به عهده مشترى دوّم باشد، آیا براى فروشنده اوّل عدول از شروط معامله و قرار داد قبلى جایز است؟
جواب: فروشنده بعد از تحقّق بیع حقّ عدول از آن و شروط آن را ندارد و همچنین اقدام مشترى به فروش مبیع به شخص دیگر قبل از پرداخت قسطهاى آن اشکال ندارد، ولى شرط پرداخت اقساط توسّط مشترى دوّم، صحیح نیست مگر آنکه فروشنده آن را قبول کند.

سوال 1550: در یکى از فروشگاهها یک دستگاه تلویزیون براى فروش به هر کسى که قرعه به نام او در آید عرضه شده است، با من صدو سى نفر در این قرعه کشى شرکت کرده‏اند که قرعه به نام من در آمده و تلویزیون را خریدم، آیا این معامله صحیح است؟ و آیا استفاده از آن براى من جایز است؟
جواب: اگر انعقاد بیع بعد از اصابت قرعه به نام شما باشد، آن معامله و استفاده از مبیع اشکال ندارد.

سوال 1551: شخصى یکى از زمینهاى خود را به فردى فروخته و مشترى هم آن را به شخص سومى فروخته است، با توجه به اینکه به هر یک از معامله‏هاى مربوط به آن زمین طبق قانون رایج، عوارض دولتى تعلق مى‏گیرد، آیا واجب است ابتدا فروشنده اوّل مبیع را به نام مشترى اوّل کند و سپس او اقدام به ثبت آن به نام مشترى دوّم نماید یا آنکه جایز است مستقیما آن را به نام مشترى دوّم کند تا مشترى اوّل از مالیاتهاى معامله، معاف شود؟ و اگر اقدام به ثبت آن به اسم مشترى اوّل کند، آیا ضامن ضررهایى که بر اثر مالیاتهاى مأخوذه به مشترى اوّل وارد مى‏شود هست یا خیر؟ و آیا بر او اجابت خواست مشترى اوّل، مبنى بر ثبت مستقیم مبیع به نام مشترى دوّم واجب است؟
جواب: فروشنده اول نسبت به ثبت زمین فروخته شده به نام مشترى اوّل یا دوّم تا زمانى که بر خلاف قانون، نباشد، مخیّر است و مى‏تواند از مشترى بخواهد که در عمل بر طبق قانون رایج، با او همراهى کند و او ضامن عوارضى که از مشترى اوّل در صورت ثبت زمین به نام او از وى گرفته مى‏شود نیست، همچنانکه ملزم به اجابت درخواست او نسبت به ثبت زمین بطور مستقیم به اسم مشترى دوم هم نمى‏باشد.